東區店面最近負面新聞頻傳，雖說房東不缺錢，卻總不禁人去聯想，隨著消費環境改變，連一線店面都等無人，那麼以後店面會不會再也不是金雞母了呢？如果這類收益型的房地產都不好了，投資房地產還有哪些標的可以指望的呢？在房地合一上路後，除了風險高，想要透過轉手獲利已經不像以前本小利厚，去年一位老朋友抱怨她自備200多萬，買了間小兩房，持有一年多轉售，帳面上看似賺了幾十萬，可是扣完房地合一稅，以及相關仲介服務費、代書費等等費用，一年多下來才賺4萬多，等於獲利都給了政府，而她還是同社區能幸運下車的少數人。「這筆錢要是在去年股票市場，一年多也不只這個錢。」她怨嘆地說。朋友的案子並非個案，在房地合一稅制下，小型投資人經營壓力比以前大了不少，也不乏投資人鍛羽而歸的例子，說穿了，如同其他投資，房產投資本質的關鍵不外是「低成本」與「轉手性」，加上「資訊不對等」，配合經濟與稅制等大環境因素，搭上車的自然能有不俗獲利；如今，實價登錄走了多年，買賣雙方都習慣在政府平台上尋找資料，獲利空間自然變小；又有稅率15-45%的房地合一制，即使有獲利，也大多數入了政府口袋，在這個時間點，若想要在這個時間點投資，三原則可少不得。其一，成本要夠低。這一點似乎不用多說，不過很多人都只在意取得成本，忽略了房屋稅、地價稅、管理費等持有成本，以及移轉時產生的稅費、服務費等，精算之後，才能夠對未來獲利有概念，而不是被人牽著鼻子走。其二，轉手性夠強。說白了，就是這標的加了價，是否還會有人買？轉手性除了產品力之外，市場話題性是否夠強、夠延續，讓買方願意加價購買，轉手性並非人云亦云，自己實地訪查供給與需求，就會知道到底是不是真的。其三，仍有資訊不對等優勢。雖然實價已經可以查出多數價格，不過市場上仍有些因為特殊理由急買急賣的機會，以及成交相對稀少的個案(例如土地、商用不動產)有些空間，抑或是進入門檻較高的類型產品，這類標的，無論長期持有或是短期移轉，目前看來若能降低成本，日後仍有一些機會。總歸來說，想要獲利，還是回歸個案條件，多走、多看、多問、多逛，用功仍是不二法門；除此之外，想走些偏門攢點小錢，怕也是不像過去那麼順風順水。至於針對投資型的標的，另一個思考是，當店面市場負面消息不斷，打算長期經營的企業主，若有房東願意讓售的機緣，在此低利環境下，當銀行放款寬鬆，租金和利息又相去不遠，或許也可以把自行承接店面納入選項，想想永福樓經營41年，到最後仍舊受制於人，黯然離場，對打算開間百年老店的小老闆們來說，豈不是人生一大憾事？說到頭，在這場子裡，諸事平安，投資獲利賺到錢才是正經事，其他關於店面養蚊子要罰房東的建議，聽聽就好，是也不用太認真了。●作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理●本文為作者評論意見，不代表《NOWnews今日新聞》立場●《今日觀點》開拓不同的視野●《今日廣場》歡迎來稿或參與討論，請附真實姓名及聯絡電話，文章歡迎寄至public@nownews.com更多 NOWnews 今日新聞報導 名家論壇》張慶玉／反抗慣老闆，機師罷工一定成功！ 名家論壇》黃創夏／機會眷顧準備好的人
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